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限购令下 房企“自救”生存法则

2020-01-16 21:45:14来源:励志吧0次阅读

进入三月以来,北京房地产市场席卷而来的打折潮引起了媒体的关注,数百楼盘的不同折扣都折射出限购令之下需求被抑制,开发商也唯有变着法的吸引拥有"房票"的人。

签约即送ipad、买房附赠精装修全套家电、1万定金抵20万以及每平米直降4000元……种种优惠策略充斥了限购令下的北京房地产市场。但各路打折优惠并未能挽救直线下滑的成交量。乱花渐欲迷人眼,在纷乱繁杂的市场中,究竟有多少是动了真格?又有多少是在假摔?

对此,记者在对目前在售的北京楼盘调查后发现,在价格优惠或营销方面众多楼盘都有很多不同的策略。

策略一:打折促销 变相降价

自进入三月以来,加入"打折"大军的楼盘并不少,而在这其中,位于北京东五环外的一处项目"远洋一方"北润园第三次开盘,却由年前的的2.5万元/平方米变成了2.1万元/平方米,直降4000元/平方米。

降价引发了该项目先期的业主的行动,而就在老业主的同时,人们也在猜测,北京的楼市的拐点是否已经到来?

有统计显示北京大约有112个在售楼盘推出了打折优惠措施,其中城区共61个项目,远郊区县共51个项目。但从打折力度看,大部分为全款9.8折,按揭9.9折;只有少量项目出现较大的折扣,全款最低可达9折;也有个别的项目打出了全款8折的优惠。

仔细探究发现,类似"远洋一方"这样真正降价的实属少数。但无可争辩的事实则是,即使"动真格"的开发商并不多,但楼市上行的动力已经熄灭。

对此,也有业内人士向记者表示,如今北京楼市看似疯狂的打折,实际优惠的并不多。而类似98、99折这样的折扣在平时的购房中也都可以获得。"目前的打折基本还是处于提价给优惠,或者说是力度较小,这样折扣主要是在试探市场。"中原地产三级市场研究总监张大伟对此表示。

"现在很多开发商都在寻求转型之路,或是新的利益增长点,而对于一部分中小房企、或者是在去年疯狂拿地的企业来说,难免会通过降价来缓解资金链的紧张。"北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎在接受《每日经济新闻》记者采访时对此表示,正如他所言,部分开发商已经开始了一些"降价"的尝试,以"尾房"、"清盘"名义推出的特价房频频出现。

就在前不久,中粮万科长阳半岛的业主"风波"也是起源于这样的变相降价。在该项目六期开盘之时,先期开盘的四五期业主发起,原因则是新开盘的房屋装修水平由C级的1000每平提到高B级的2000多每平以上。"六期的公摊面积也很少,加上在装修方面提高档次,这不就是变相降价吗?"万科长阳半岛五期一位业主告诉《每日经济新闻》记者。不难看出,限购令之下,部分开发商唯有通过以价换量来实现"自救"。

策略二:购房礼包 噱头十足

除了这些折扣优惠外,越来越多的"附属品"也成为开发商吸引购房者的一种策略。"我们精装修的标准是4000元/平方米,而且赠送全套名牌家电。"位于通州区梨园附近的某在售项目(注:K2海棠湾)的销售人员告诉记者,据销售人员介绍,目前该项目的均价在24000元/平方米,但如果加上精装修的优惠以及赠送的面积,每平米实际折合不到20000元。

据记者了解,该项目在限购令出台之后价格方面并未变动,而销售人员所谓的均价实则不足两万,更多的是楼盘促销的一种噱头,以其所介绍的每平米4000元的装修标准为例,一套90平米左右的两居装修花费则为 6万,是否真就有如此超值的装修,无法考量。

类似这样的优惠还有很多,在记者接到的楼盘宣传页上可以看到,"送礼"成为了开发商促销的另一大手段,签约即送ipad、购房便送马尔代夫七日游,一些别墅项目也写到购房便送终身高尔夫会员卡等等。

但这些对于购房者来说,是否买账,答案也许并不乐观。从今年 月北京市商品房成交情况便可窥见一二。据亚豪机构统计显示, 月北京共成交期房商品住宅485 套,成交面积48.8万平米、现房商品住宅890套,成交面积10.5万平米,二者合计,累计成交商品住宅574 套,成交面积11.5万平米,同比2010年,北京 月商品住宅成交套数下降了4 .0%,成交套数下降了48.4%。 月楼市成交均价也出现了大幅下挫,跌落至1921 元/平米,创连续8个月成交价格新低,环比降幅超过两成,同比去年同期也下降了9.8%。

策略三:降低预期 低价入市

就在"国八条"落地不久,多位开发商在接受经济新闻》记者采访时就曾表示"目前并没有降价的压力"。时至今日,北京的楼市虽然没有出现"大跳水",但是部分新开盘项目的低价入市足以表明,开发商在定价方面相对更为保守。

以通州区的金隅·花石匠项目为例,该项目原计划开盘价格是每平方米1.8万元,目前调整到起价1.48万元,均价1.6万元,并且还有"1万元抵10万元"的优惠。同时,方兴地产以40.6亿拍得的广渠路15号地,在拍地一年半、经历改规划等风波后定名"金茂府"入市,均价4.5万元/平米以上。而这一价格,在业内人士看来则表示"这一开盘价格比预期低了不少。",亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻》,受到市场调控的影响,目前北京的多数楼盘在入市的时候都会调低定价预期,减少涨价空间。但目前众多房企面临的依然是"定价难"的问题。据亚豪机构统计数据显示,4月北京计划推盘项目 4个,比 月计划开盘量翻了一番;同时出于各种因素的影响,八成老项目定价难。数据显示, 4个计划推盘项目中,仅有10个项目有报价,其中纯新盘、老项目后期各占一半。

对此,北京中原地产三级研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》,从市场供应来看,目前意向在4月份开盘的项目,虽然未出现明显的降价现象。但是大部分项目均在偏远郊区,特别是通州、顺义等区县成为市场供应的热点。供应量的明显上涨将逐渐使得这些区域的价格出现调整。

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